Lesson2 不動産投資・リスクと上手につきあおう!

次に不動産投資のリスク、注意点について確認しましょう。
リスクを恐れるのではなく、リスクをよく知り、上手にリスクと向き合うことが不動産投資成功のコツです。
上手にリスクと向き合うことが不動産投資成功のコツです

1. 空きリスク

毎月安定した賃料収入を得られるのが不動産投資最大の魅力ですがそれも、借り手を確保できてはじめて成立するお話です。借り手が無い状態、つまり空室・空きテナント状態が続いても、税金や修繕費など諸経費は発生しますのでいわゆる赤字状態に陥ります。空きが続けば続くほどキャッシュフローは不健全になり、債務の返済にも滞りがでかねません。

対策

  • 入室希望者の多い好立地の物件を選びましょう。

    商店街や駅までの距離などは物件の人気に大きく関係しますから実際に自分の足で物件の周辺を歩き、環境を確認してみることも大切です。

  • 入室審査は厳密に。入室時の信用調査、保証人の確認を確実に行いましょう。

    家賃滞納や無断退去(いわゆる夜逃げ)による損失を避けるためにも安易な契約は厳禁です。

  • 清潔で快適、安全な不動産であることが人気物件の最低条件です。

    経費はかかりますが定期的なリノベーションを心がけましょう。
    安心できる管理会社・メンテナンス会社とつきあうことも重要です。

  • 不動産のご近所情報に敏感に!

    近隣の環境の変化は物件の稼動率と大きな関係があります。学校や工場の移転などご近所に大きなマイナス変化があったら買い替えも視野にいれて早めに行動しましょう。

2. 自然災害リスク

地震や台風・洪水などの自然災害で不動産そのものが崩壊したり、賃貸が不可能な状態になる危険性があります。

対策

  • 地震保険や火災保険に加入しておきましょう。

    一般に融資を受ける際に加入するのは火災保険のみ。掛け金は少々高いですが万が一のときのために地震保険にも入っておくと安心です。

  • 物件購入時にその地域の地盤や建物の耐震強度など調べることも重要です。

3. 流動性の低さ

不動産はほかの金融資産に比べ、流動性が低い、つまり現金化がむつかしい資産です。たとえば預貯金はその日のうちにでも引き出すことができますし、株券も数日もあれば現金化することができます。しかし不動産を現金化する場合、その不動産を誰かに売却せねばなりませんから、まず買い手をさがしをして価格交渉をして、契約をして・・という手順を踏まねばなりません。結果、現金を手にするのは早くても数週間はかかるのが普通です。
万が一、現金化を急ぐ場合は、早く買い手を見つけるために、どうしても低い価格で売り急いでしまいますから、理想的な取引ができるとはいえません。

対策

  • 売り急いで損失をださないためにも、売却には数ヶ月は余裕を持つようにしたいものです。また、早急な現金化が必要にならないよう、計画的な資産管理を心がけることが重要です。

4. 金利変動リスク

融資を利用している人はこのリスクに十分注意する必要があります。
利用している融資が変動金利の場合、金利の上昇にともなって返済額もあがり、収益性が低くなります。

対策

  • なるべく固定金利の融資を受ける、途中から変動金利に切り替わるにしてもなるべくは固定金利の期間が少しでも長い融資を選ぶ、繰り上げ返済に努める、返済期間をよく検討する、など融資や返済方法について知識を得ることが大切です。

5. 価格下落リスク

不動産自体の価値、価格が下がる可能性があります。つまり、極端な例ではバブル時代に2億円で買ったマンションが現在は1億円でしか売れない、ということもありうるのです。この場合、たとえこのマンションに買い手がついたとしても売却損(キャピタルロス)が生じることになります。

対策

  • 不動産を買うとき、そもそもそのタイミングが「買い時かどうか」を見極める必要があります。バブル期のように極端に不動産価格が上昇しているときはどちらかというと、『売り時』であって『買い時』ではありません。低めの価格で買っておけば、将来不動産か価格が変動したときにこうむる被害も低いことになるのです。ただ、買い時、売り時の見極めは一般の人には難しい場合が多いので、不動産のプロに相談できるよう普段から気軽に相談できる業者と信頼関係を築いておくことも大切なことです。