Lesson4 不動産投資と税金

不動産には、購入時・所有時・売却時、すべての時期になんらかの税金が課されます。投資をする場合はその投資によって得られた収益にも当然、課税されます。こういった税金は不動産投資における経費のひとつであり、キャッシュフローに確実に影響を与えますので、投資前に正しく理解しておく必要があります。

1. 不動産購入時にかかる税

  • 不動産取得税

    不動産を取得した人に対して不動産の所在する都道府県から課される地方税です。平成18年以降税率が引き下げられ、平成21年度末までは原則課税標準価格(固定資産税評価額)×3%で算出することになっています。なお、一定の条件を満たした住宅用については軽減措置があります。

  • 登録免許税

    不動産の登記申請時に国から課される国税です。所有権の保存、移転、融資借り入れ時の抵当権設定の際などにかかり、収入印紙で納付することになっています。税率は不動産の種類、築年数などによって変わり、軽減措置が使える場合がありますので確認をお勧めします。
    なお、不動産の登記については司法書士に業務を委託するのが一般的で、この費用(報酬)も資金計画に入れておく必要があります。

  • 印紙税

    課税文書に印紙を貼り、それを割り印で消すことによって国に納付する国税。たとえば不動産購入・売却時の契約書や融資契約時の金銭消費貸借契約書などに対して課税されます。
    税額はその文書に記載されている金額に応じて決まっています。

2. 不動産所有中にかかる税金

  • 固定資産税

    毎年1月1日現在、固定資産(土地、家屋および償却資産)を所有する者に対して、所在地の市町村(23区は東京都)から課税される地方税。原則として税額は固定資産税評価額×税率(1.4%)で求めることになります。(固定資産税評価額は3年ごとに改定)
    市町村による特例や一定の条件を満たす住宅や住宅用地には軽減措置もあります。

  • 都市計画税

    都市計画事業、土地区画整備事業に要する費用にあてるため、原則として市街化区域内の土地・家屋の所有者に課される目的税で、所在地の市町村(23区は東京都)に納付します。
    原則として税額は固定資産税評価額×税率(最高0.3%)により求めます。
    上の固定資産税と同じく、市町村による特例や一定の条件を満たす住宅や住宅用地には軽減措置もあります。

  • 所得税・住民税

    賃料など不動産から所得が生じた場合、個人には所得税・住民税が法人には事業税、法人税、住民税が課されます。
    個人の場合でも、不動産貸付業を行う事業者としてみなされた場合、事業税が課されます。

3. 不動産売却時にかかる税金

  • 所得税、住民税

    土地や建物などの不動産を売却・譲渡して、譲渡所得が発生した場合は、ほかの所得と分離して所得税と住民税が課されます。
    税率はその不動産を所有していた期間の長短によって変わり、長期間所有していた場合のほうが、短期間所有していた場合よりも税率が低くなります。

  • 印紙税

    上記「不動産購入時にかかる税金」に同じ。

不動産売却時にかかる税金

    不動産投資で節税?

  • 不動産投資で得られた収入は「不動産所得」とされ、ほかの所得とは別に申告できます。その際不動産投資にかかる経費は事業経営のための必要経費として認められます。
    つまり、減価償却費、融資の金利部分、管理費、修繕費などが必要経費として認められています。このうち減価償却費は具体的に金銭の支出が無いにもかかわらず、経費として計上できるのです。
    これらの必要経費が収益を上回る場合、不動産所得は赤字。この赤字部分をほかの所得(給与所得、事業所得など)と損益通算することで、確定申告時に所得税の還付を受けられるケースがあります。その場合、住民税も当然、減額されることになりますので、ある程度の節税効果が見込めます。