Lesson6 成功する物件選び

不動産に投資するからには、その不動産から少しでも多くの収益をあげることが最大の目標です。
限られた予算の中でどこに、どういったタイプの不動産を購入するのか。この最初の物件選びが不動産投資の成功の鍵を握っているといっても過言ではありません。
成功する物件選びのコツを頭に入れておきましょう。
成功する物件選び

1. 立地条件

物件選びの一番のポイントです。住居として人気のエリア、事務所として人気のエリアはどこなのか情報収集をしたうえで、自分の目で確認し選びましょう。交通の便のよさはもちろん、学校や商店などの生活環境の充実、治安のよさ、医療機関や公共施設の近さなど、立地条件が整ったエリアがやはり人気エリアです。

2. 利回りだけに惑わされないこと

物件の広告には利回り(多くは表面利回り)が表示されていることがほとんどです。一般的に不動産の利回りは3%~10%超のものまで物件によってさまざまですが、ついつい利回りの高い物件に目が行ってしまいます。けれども利回りが高い=収益性が高いとはいえないことに注意しましょう。
というのは、人気のエリアではそもそもの売買価格が高いので結果として利回りが低くなっている場合が多いのです。利回りの高さだけに注目すると不動産価格が安いエリア、つまり交通の便などが悪い不人気エリアの物件を買ってしまうという失敗に陥りがちです。不動産投資は入室者があってこそ成り立つものですからいくら利回りが高く想定できても入室者がいなくては話になりません。利回りが低くても入室希望者が多いエリアの物件を選ぶべきです。
利回りにこだわるのは、あくまでもエリアをきめてから。そのエリアの中で利回りの高い物件をさがそう、というくらいのほうが無難です。

3. 質のいい物件を選ぶ

エリアが決まったら、今度は物件そのものが入室者をひきつけ、収益性の高いものかどうかを見極める必要があります。少なくとも次の点は頭に入れて物件を見るようにしましょう。

  • 敷地と道路の関係

    敷地の間口が道路と2メートル以上接しているか?
    →都市計画区域あるいは準都市計画区域内においては、2メートル以上接していないと、原則として建て替えが許可されません。
    (建築基準法 第43条 『接道義務』参照のこと)
    敷地の前面道路の幅が4メートル(地域によっては6メートル)以上あるか?
    →4メートル(地域によっては6メートル)以下の場合、将来の建て替え時に敷地の一部を私道として確保(セットバック)しなくてはなりません。
    (建築基準法 第42条 『2項道路』参照のこと)

  • 隣地との関係

    物件が隣接する土地・隣地との間で境界線紛争など、なんらかのトラブルがないか、あるいはトラブルの原因となりうるものがないか確認しましょう。
    隣地にはみ出した建物のひさしや庭木の枝がトラブルの種になることもあります。

  • 外見と修繕状況

    ここに事務所を構えたい、ここに住みたい!と思わせる外見かどうか入室者の視点で見てみることが大切です。壁やタイルのひび割れ、鉄部分の錆び、腐食などがないか?ある場合はどの程度か詳しく見ておくことが必要です。これは、外見の良し悪しばかりでなく、将来、発生が予測される「修繕コスト」を見極める材料でもあるのです。

  • 築年数

    新築は中古物件に比べると利回りでは劣ることがほとんどですが、やはり新しい物件のほうが一般的には人気があります。
    また、新耐震基準(昭和56年)を満たした物件かどうかも安全性の面では重要なポイントです。

  • 空室状態とその質

    オーナーチェンジの物件であれば、空室の有無が大きなチェックポイントです。満室の場合は、新たな入室者をすぐに募る必要がないというメリットがありますが、物件内部を詳しく見ることができないというデメリットもあります。また、周囲の清掃の状況、賃料の滞納がないかどうか、店舗の場合は業種などを確認することも大切です。

4. よい物件選び=不動産業者選びである

以上のような物件選びのコツを頭に入れても、物件そのものとの出会いはやはり個人の力だけでは限界があります。より新しく正確な物件情報を数多く手に入れるためには、やはり不動産業者の協力をえることが一番の近道です。信頼できる不動産業者と上手につきあい、自分の希望する物件のタイプを明確に伝えたうえで物件探しに協力してもらいましょう。