不動産売買での注意点のひとつ、媒介契約とは？

不動産の売買では多くの注意点があります。その中でも気を付けたいことの一つが媒介契約です。初めて不動産の売買を行う方にとって、媒介契約は馴染みのない言葉かもしれませんが、知っておかないと困るケースがあります。

今回は媒介契約についてご紹介いたします。

■媒介契約とは

所有しているマンションや土地、建物の売却を個人で行うというのは簡単なことではありません。多くの場合、不動産会社に仲介を依頼することになります。

この時に不動産を売却したい個人と不動産会社の間で結ばれる契約が媒介契約です。

媒介契約では、買い手を見つけるための営業の仕方といった業務内容や、成約したときの仲介手数料などが書面で記されます。不動産会社と依頼をする個人の間でトラブルにならないように、細かい部分まで目を通し、納得して契約をすることが大切です。

■媒介契約の種類

媒介契約には3つの種類があり、それぞれに特徴があります。

・一般媒介契約

複数の不動産会社と契約を結んで買い手や借り手を探したいという時には、一般媒介契約を結びます。不動産会社だけでなく、自分自身で購入を希望する人を見つけた場合も売買契約を結ぶことができるため、自由度の高い契約です。

一般媒介契約には2つの種類があります。

仲介を依頼する契約を結んでいる不動産会社に、他にも同じように契約をしている不動産会社がいるかどうか、どこの不動産会社なのかを開示する「明示型」と、それを知らせる義務がない「非明示型」の2種類です。

いろんな不動産会社に営業活動を依頼することで、早く売却ができる可能性が期待できる一般媒介契約。

特にニーズが高いエリアや築年数の浅い物件、価格が安いなどといった魅力がある物件は、いち早く買い手を見つけるために不動産会社同士の競争になることがあります。

しかし、依頼する不動産の内容によっては他社との競争をするメリットがなく、積極的に営業をしてもらえないというケースもあります。

・専任媒介契約

一つの不動産会社とだけ契約することができるのが専任媒介契約です。契約を結んだ不動産会社は、他の会社が成約を決めてしまうリスクがないので、積極的な営業活動に専念できます。また、依頼者は自身が見つけた購入希望者に販売することも可能です。

契約の有効期限は3ヶ月以内で、その間の販売状況の報告は14日に1回行われることになっています。さらに専任媒介契約を結んでから7日以内に、契約した不動産を指定流通機構に登録しなければなりません。

そこで契約をした依頼者は、指定流通機構へ登録されたことを示す「登録証明書」を受け取ります。

指定流通機構に登録されることで、オンラインでたくさんの不動産会社に売りたい不動産の情報を見てもらうことができるようになり、買い手を見つける機会を増やすことが出来ます。

・専属専任媒介契約

専属専任媒介契約は、媒介契約を結ぶことができるのが1社だけであることは専任媒介契約と同じですが、依頼者が買い手を見つけても契約をすることができない契約で、売却を不動産会社に一任する形となります。

他の業者や依頼者が先に成約することがないため、不動産会社の意欲的な営業活動が期待できるというのが大きなメリットです。7日に1回以上の販売状況の報告が必要なので、依頼者は不動産の販売状況をこまめに知ることができます。

専属専任媒介契約の有効期限は3ヶ月以内で、それより契約を伸ばすことはできません。また、指定流通機構への登録は契約から5日以内なので、買い手を早く見つけて欲しい人にとって助かります。

■レインズとは

不動産売買をする際に知っておきたいレインズについて、注意点などわかりやすく解説していきます。

・レインズとは？

媒介契約を結んだ時に登録されるのが、国土交通大臣から指定を受けた指定流通機構が運営しているネットワークシステム「レインズ」です。レインズは不動産業者のためのもので、登録された全国の不動産を閲覧することができます。

媒介契約を結んだ不動産情報がレインズに登録・掲載されることで、多くの業者に知ってもらうチャンスが生まれるため、買い手が見つかる可能性が高まります。

注意点としては、レインズへの登録は専属専任媒介契約と専任媒介契約では義務となっていますが一般媒介契約には登録義務がないという点が挙げられます。そのため必要に応じて依頼者から不動産会社に登録を促す必要があります。

・個人での利用は可能？

レインズは不動産会社だけが利用できるため、個人では登録や閲覧をすることはできません。というのも、レインズには不動産の広さや形状などの情報の他にも様々な法令・条例に基づく情報や個人の特定につながる情報を掲載するため、個人での利用を制限しています。

ですが、媒介契約を結んだ依頼者は自分の不動産がどのように掲載されているのかを見ることができます。売主確認用のレインズを見ることで、本当にレインズに登録されているのか、そして取引の状況を把握できるのです。

不動産会社の中には、依頼者と買い手の両方から仲介手数料を取る「両手仲介」をするためにレインズに登録をせず買い手を見つけようとしていたり、異なった取引状況を掲載している場合があります。

このような、他の不動産会社が成約させないための「囲い込み」を防ぐためにも、確実にレインズに登録してもらい、実際に見て確認することが大切です。

また、一般向けに「REINS Market Information」というレインズがあり、誰でも閲覧可能なので、過去の不動産売買の掲載情報や、売却したい不動産の価格の目安を知ることができます。

不動産売買をする際に知っておくべき注意点の一つである媒介契約。3つの種類がある契約のうち、自分に合ったものはどれなのか、それぞれの特徴を把握して契約を結びましょう。