不動産に関する用語はここでチェック!不動産仲介のための用語集

さ

【サーキュレーター】
室内の暖房の空気等を循環させる装置。天井などに取り付け、冷暖房と併用。室内の空気の質・温度を均一にする道具です。
【サービスバルコニー】
一般的に、バルコニーよりも小さな面積のものをいいます。
【サービスヤード】
台所につながる屋外の家事作業場のことをいいます。洗濯や物干し場、物置き場、ゴミ置き場として使用。
【サービスルーム】
別名納戸。居室における、建築基準法上必要な採光や換気の基準を満たしていない室のこと。準備室という意で、収納スペース等としての使用が望ましく、間取り図上ではSやFで表示ケースがあります。
【サーモスタット】
温度制御器。一定の温度まで上がると熱源のスイッチが切れ、一定の温度まで下がるとスイッチが入り、温度調節に利用されています。
【災害危険区域】
津波や高潮、がけ崩れ、洪水など災害の危険が著しく、その災害防止に膨大な費用がかかる区域として、地方公共団体が条例で指定した区域のことをいいます。
【再開発等促進区】
地区計画の区域の内部において定められる、市街地の再開発・開発整備を実施すべき区域のことです。
地区計画は、特定の区域における街づくりを誘導するために市町村が定める計画です(詳しくは地区計画へ)。この地区計画の区域の内部において、市街地の再開発・開発整備を実施すべき区域を定めることができ、この区域を「再開発等促進区」と呼んでいます(都市計画法第12条の5第3項)。
【財形住宅融資】
サラリーマンの住宅取得を促進するために、雇用・能力開発機構、住宅金融公庫等が行う融資制度のことで、財形転貸融資制度・財形直接融資制度・共済組合等の財形融資制度の3種類があります。
【債権】
人がある人に対して給付を要求することができるという権利を債権といいます。
【債券加算】
あらかじめ住宅金融公庫の住宅債券を購入していた人が公庫融資を受けて住宅を購入する際に、基本融資額に加えて積立額に応じて受けられる割増融資のことをいいます。
【最多価格帯】
マンションや一戸建て、宅地など不動産取引に関する広告で、100万円未満を切り捨てた価格で見た時に、最も販売区画数や販売戸数の多い価格帯のことです。
【サイディング】
建物の外壁に使用する仕上材のこと。木材、セメント板、金属、セラミック等が使用されています。
【債務】
人がある人に対して給付を履行しなければならないという義務。
【債務不履行】
債権と債務との関係において、債務が履行されない状態のことを「債務不履行」といいます。
債務不履行に対しては、法律(民法)により、債権者が債務者に対して損害賠償を請求することが可能とされています(民法第415条)。
ただし債務不履行を理由とする損害賠償を請求するには、次の条件を満たすことが必要です。

1)債務者が債務を履行しないこと(履行不能・履行遅滞・不完全履行の3形態がある)
2)債務者に故意または過失があること
3)債務不履行を正当化するような法律上の理由が存在しないこと
【在来工法】
「在来工法」とは、「伝統工法」を母胎とした、木造建築物の工法のひとつです。
この「在来工法」は、「木造軸組工法」「在来軸組工法」「在来木造」「木造軸組」などの様々な呼び方がされるが、その内容は基本的に同じ。
【下がり天井】
パイプスペースや梁の出っ張りにより、天井より下に下がった部分(低くなっている部分)。図面上では点線で表示されています。
【先取特権】
債権者が、債務者の財産から優先的に返済をうけることができるという権利のことを、「先取特権」といいます(民法第303条)。
この先取特権は、すべての債権者に認められるのではなく、一定の特殊な債権を持っている人にのみ認められるものです。
【差押】
競売(または公売)の前提として、あらかじめ債務者の財産の売却等を禁止するような裁判所の命令をいう。
仮差押が、債務者の財産を一時的に凍結する命令であるのに対して、差押は競売(または公売)の手続が開始すると同時に行なわれるものです。
差押の原因は次の3つのいずれかになります。

1)抵当権等を実行するための任意競売が開始されたこと
2)裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたこと
3)税金の滞納にもとづく公売が行なわれること
【差押の登記】
不動産に対する差押が行なわれた際に、不動産登記簿に記載される登記をいいます。
競売または公売の手続が正式に開始されたことを公示する登記です。
差押の登記に書かれる「原因」には次の3種類。

1) 抵当権等を実行するための任意競売が開始されたとき
→原因「競売開始決定」
2) 裁判所の判決等にもとづく強制競売が開始されたとき
→原因「強制競売開始決定」
3) 税金の滞納にもとづく公売が行なわれるとき
→原因「税務署差押」
【査定】
→価格査定
【サニタリー】
浴室や洗面室、トイレなどを指す総称。
【サブリース】
いわゆる賃料保障のこと。不動産の所有者とサブリース会社が契約することにより、サブリース会社がその不動産を借り上げ、それを入居希望者に賃貸するもの。所有者には入居者の有無にかかわらず一定期間賃料が確保できるというメリットがあるが、敷金礼金は手元に入ってこない、家賃の設定はサブリース会社が行う、などのデメリットもある。
【更地】
建物等が存在しない土地のことをいいます。
【残債】
借入れたローンのうち、まだ返済していない借入金の残額のことをいいます。
【散水栓】
水まきや庭掃除のための水栓のことで、一般的には、屋外に設けられています。
【3,000万円特別控除】
個人が居住用財産(自ら居住している土地・建物)を他に譲渡した場合、譲渡益から特別控除として3,000万円を差し引くことができる特例。
【サンプルルーム】
マンションのモデルルームの一種で、住戸の一部や素材だけを展示するもののことです。
【サンルーム】
日光を多く採り入れるために、屋根などをガラス張りにして造った部屋のことをいいます。

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し

【ジェットバス】
浴槽に付いた穴からお湯が噴き出す方式のお風呂のこと。マッサージ効果がありリラックスできます。
【市街化区域】
都道府県が、都市計画区域の中で定める区域(都市計画法7条、15条)。
市街化区域に指定されるのは、既に市街地を形成している地域や今後市街化を予定している地域。
市街化区域の中では、12種類の用途地域が必ず定められており、きめ細かい建築規制が実行されています。
【市街化調整区域】
都道府県が、都市計画区域の中で定める区域(都市計画法7条、15条)。
市街化調整区域に指定されるのは、多くの場合、農地が広がり、建築物の密度が低い地域。
市街化調整区域では、少数の例外を除いて住宅等の建築が禁止されています。
【市街地再開発事業】
市街地の土地の高度利用と都市機能更新を図るため、建物・土地・公共施設の整備を行う事業のことをいいます。
【資格証明書】
会社の代表取締役などが商業登記簿に登記されていることを、登記所が証明する書面のことで、正式名称は「登記事項に変更及びある事項の登記がないことの証明書」といいます。
【地形(じがた)】
土地の形や傾斜などの形状のこと。
【直床工法(じかゆかこうほう)】
コンクリートスラブの上に直接カーペットなどの仕上げ材を張った床工法のひとつです。
【敷居】
開口部の下部に設けられる水平材。門の内外を仕切ったり、部屋を区切るために敷く横材で、同時に建具を受ける役目もあります。
【敷金】
建物の賃貸借契約を新規に締結する際に、借主から貸主に対して、次のような目的のために預けられる金銭。

1)賃料の不払い・未払いに対する担保
2)契約により借主が負担すべき修繕費用や原状回復費用の前払い

将来契約が終了した場合には、上記1や2の金額を控除した残額が、借主に対して明渡し後に返還される。関西等では「敷引」の慣行がある。
【敷地】
建築物のある土地のことを「敷地」といいます。
なお同一の敷地の上に2つの建築物がある場合には、建築基準法では、2つの建築物が用途上分けられないときは、同一敷地にあるものとみなすことになっています(建築基準法施行令1条)。
【敷地延長】
ある土地が、狭い通路を通じて道路に出ることができるような形状になっているとき、その通路の部分を「敷地延長」と呼んでいます。
【敷地面積の制限】
第1種・第2種低層住居専用地域では、建築物の敷地面積を一定以上としなければならない場合があり、この「敷地面積の制限」は都市計画で規定されます。
「敷地面積の制限」は、1つの広い敷地を複数に分割してしまうようなミニ開発を防止し、良好な住環境を保存するために設けられた制度です。
都市計画で「敷地面積の制限」が規定された場合、その都市計画が定められた区域内では、建築物を建築する敷地は最低限度以上の面積でなければならないことになります。
【敷地面積】
敷地の水平投影面積のこと。
よって、傾斜地・崖地等では敷地面積はあくまで水平面に投影して測定した面積(建築基準法施行令2条1項1号)。
また2項道路に接している土地では、土地の一部を「敷地面積」に算入することができません(建築基準法施行令2条1項1号但し書き)。
【敷地利用権】
分譲マンションのような区分所有建物において、区分所有者が持っている土地に関する権利のことを「敷地利用権」といいます(区分所有法第2条)。
区分所有建物では、その敷地は区分所有者全員の共有とされています。
【敷引(しきびき)】
借主から貸主に対して交付された敷金のうち、一定の部分を借主に返還しないことを契約時点で特約する慣行があり、この返還しない部分を「敷引」といいます。
【事業主】
宅地造成や住宅建設などの事業を企画、実施する主体者のこと。通常事業主が売主となって不動産を分譲するが、事業主が不動産の全部または一部を、販売を担当する他の事業者に売却し、それを買い受けた事業者が売主となって分譲する場合もあります。
【軸組】
垂直材(柱)と水平材(梁など)を組み合わせたもので、木造の建築物の「骨組」のこと。
【自主管理】
マンションの管理で、管理会社に委託することなく、管理組合自身で行う方式。
【システムキッチン】
流し台や調理台、コンロ、収納スペースなどを組み合わせて作るキッチン。
【システム洗面化粧台】
洗面ボウル、シャワー、照明器具、鏡、コンセント、収納スペースなど、洗面時に必要な機能を一体化した設備。
【質権】
債権を保全するために、債権者が債務者(または物上保証人)から物を受け取って占有し、債務が弁済されなかったときにはその物を売却して、その売却価額から債権の弁済を受けることができるという担保物権(民法第342条)。
金融機関が不動産所有者に融資をする場合には、不動産所有者が火災保険に加入し、その火災保険金の請求権について金融機関が質権を設定しているのが一般的です。
つまり、万一不動産が火災にあった場合には、金融機関はこの質権を実行し、火災保険金から融資の優先返済を受けることができるというものです。
【自治体融資】
住民の住宅取得を促すため、各都道府県や市町村が助成する融資のことです。助成方法や融資額は自治体によって異なります。
【実印】
個人の印鑑であって、市区町村長に対してあらかじめ印鑑登録を行なった印鑑。
【漆喰】
消石灰に糊剤を混ぜたもので、日本古来の左官材料として使用されています。
【シックハウス症候群】
建材および家具から放散されるVOC(揮発性有機化合物)などの化学物質の影響により引き起こされる目の痛み、頭痛、吐き気などの健康被害や、室内のダニ・カビ等によるアレルギーなどの健康被害を総称して「シックハウス症候群」と呼んでいます。
【実測売買】
土地の売買において、測量した面積に基き面積の増減により売買代金の清算をする契約方式のひとつ。
【私道】
民間の個人や法人が所有している道路を「私道」といいます。
「私道」は一定の手続を経ることによって「建築基準法上の道路」として市町村や知事に認可してもらうことができます。
【私道負担】
不動産の売買において、対象となる土地の一部が「私道の敷地」となっているとき、その私道の敷地の部分を「私道負担」といいます。
土地面積に私道の敷地が含まれているときには、不動産広告では「土地面積100平方メートル(うち私道負担5平方メートル)」などのように明記します(不動産の表示に関する公正競争規約第15条・第18条)。
【地袋】
床面に接して設けられた高さの低い袋戸棚のことをいいます。
【司法書士】
不動産の権利に関する登記の専門家のことをいいます。
不動産登記簿の「甲区」および「乙区」に登記すべき事項について、登記申請者から依頼を受けて登記申請書の作成を行ない、登記申請者の代理人として登記の申請を代理します。
また、会社の設立登記や役員変更の登記などの商業登記についても、不動産登記と同様に申請書を作成し、申請を代理することもあります。
司法書士法の改正により2003年4月1日以降は、簡易裁判所における訴訟手続の代理、裁判外での和解の代理なども司法書士の業務に加えられています。
【ジャグジー】
気泡発生装置が付いた共同浴槽のことです。
【借地権】
借地権とは次の2つの権利のどちらかのことです(借地借家法第2条)。

1)建物を所有する目的で設定された地上権
2)建物を所有する目的で設定された土地賃借権

従って、資材置場にする目的で設定された土地賃借権や青空駐車場とする目的で設定された土地賃借権は「借地権」ではありません。
【借地借家法】
借地関係・借家関係について規定する法律です。
平成4年8月1日にこの借地借家法が施行されたことにより借地法と借家法が二本立てであったが一本化されました。
【車庫】
柱と梁、壁、屋根で造られた自動車を収める建物のことをいいます。
【斜線制限】
都市計画区域内で建物を建てる時に、一定の勾配面によって高さの限度を決めた規制のことをいう。斜線制限には、隣り合う建築物同士の採光や日照などを確保するための「隣地斜線制限」、向かい合う建築物や道路面の日照・通風・開放感を確保するための「道路斜線制限」、第一種・第二種低層・中高層住居専用地域の北側に接する敷地の環境を保護するための「北側斜線制限」があります。
【シャッター雨戸】
スイッチ一つでシャッターを開閉できる雨戸のこと。軽量化され、操作も簡単で、停電時には手動で開閉できたり、シャッターを収納するボックス部分が薄いものもあります。人や物など障害物がシャッターの下にあると、シャッターの下降を停止する安全装置付きのタイプもあります。
【社内融資】
企業が、従業員の住宅取得を支援するために設けている融資のこと。一般的な融資では、担保を必要とするが、ほとんどの社内融資は担保を必要としません。ただし、退職時には一括返済となりますので、近々転職を予定している人には不向きです。住宅ローン控除の対象となるのは、金利1%(当面)以上の社内融資となります。
【ジャロジー】
細長いガラス板を横に並べ、その角度を変えることで通風を調整できる小窓をさし、多くは浴室や洗面室、トイレなどに設置されます。
【シャンプードレッサー】
洗面、洗髪、化粧などができる機能と収納スペースを一体化した洗面化粧台。大型の洗面ボウルで洗髪用のハンドシャワーが付いているタイプも増えています。
【収益還元法】
不動産鑑定評価の手法の一つ。対象不動産が将来生み出す利益を基もとにして不動産の価格を割り出す。この手法で割り出された価格を収益価格という。DCF法もこの手法の1種。
【従業者証明書】
宅地建物取引業者は、その「従業者」に対して、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはなりません。
この証明書を「従業者証明書」と呼んでいます。
この「従業者証明書」は、宅地建物取引業者が作成してその従業者に交付するものであり、従業者の顔写真がついたカード型のものです。
なお従業者は、取引の関係者から請求があつた場合には、この「従業者証明書」を提示しなければならないことになっています。
【従業者名簿】
宅地建物取引業法第48条の規定により、従業者証明書を携帯させるべき者のことを「従業者」といいます。
この従業者について、宅地建物取引業者は、その事務所ごとに「従業者名簿」を作成して備え付け、最終の記載をした日から少なくとも10年間保存しなければならないという義務を負っています。
さらに宅地建物取引業者は、取引の関係者から請求があったときは、この「従業者名簿」をその者の閲覧に供しなければなりません。
この「従業者名簿」に記載すべき事項は次のとおりです。

1)従業者の氏名・住所
2) 従業者証明書の番号
3)生年月日
4)主たる職務内容
5)取引主任者であるか否かの別
6)当該事務所の従業者となった年月日
7)当該事務所の従業者でなくなったときは、その年月日
【住居表示】
昭和37年以前は、土地登記簿に記載されている地番にもとづいて、各建物を表示していたため、郵便の集配等で混乱が生じていました。
そこで昭和37年に「住居表示に関する法律」が施行され、各建物を合理的に表示するために、各建物ごとに新しい番号(これを住居番号という)を付けることになり、建物の新しい表示の方法のことを「住居表示」と呼んでいます。
建物ごとに新しい番号を付ける方式としては、街区方式と道路方式が定められています。
【集成材】
単板(ラミナ)を、繊維方向を揃えて合成樹脂接着剤で接着して作る木質材料をいう。天然材に比べ、断面が大きく、長い材が得られ、湾曲した材料でも製造できるという利点があります。
【修繕義務】
建物賃貸借契約においては、貸し主は建物の汚損・破損(借主の故意や過失によって発生した汚損・破損を除く)について、必要な修繕を行なう義務を負うものとされています(民法第606条)。
ただしこの民法第606条は任意規定ですので、実際の建物賃貸借契約ではこの修繕義務を貸主と借主でそれぞれ分担するのが通例となっています。
【修繕積立一時金】
マンションの管理組合が、大規模修繕用の費用が不足している場合に臨時に徴収する費用のこと。新築マンションで、入居時に数十万円の修繕積立一時金を徴収するのは、万一、入居後すぐに地震などが起きて損害を受けた時に備えるためです。また、最初に一時金を徴収しておくことで、その後の毎月の積立金を低く抑えることもできます。
【修繕積立金】
管理組合が長期修繕計画にしたがって修繕を実施するために、区分所有者から毎月徴収した金銭を積み立てたものです。
区分所有者は、管理組合に対して、通常、管理費と特別修繕費を納入するが、この特別修繕費を毎月積み立てたものが「修繕積立金」です。
この修繕積立金は、管理費と混同しないように、通常管理費とは別に経理することが管理規約において定められています。
【住宅診断制度】
「屋根から基礎」まで詳細にチェックし、住宅診断書を発行、お客様に適切な住まいのアドバイスをいたします。
【住宅性能評価書】
住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)に基づき、住宅性能の評価結果を表示した書面のこと。
品確法では、住宅性能評価書を作成することができる機関を指定住宅性能評価機関だけに限定しており、評価の方法に関して日本住宅性能表示基準と評価方法基準という2種類の基準を法定している(住宅品質確保法第5条)。
住宅性能評価書には、設計住宅性能評価書と建設住宅性能評価書の2種類が存在する。
さらに後者は新築住宅の建設住宅性能評価書と既存住宅の建設住宅性能評価書に区分される。
これらの住宅性能評価書はすべて国土交通大臣が定めた日本住宅性能表示基準に従い、かつ評価方法基準に準拠して作成される必要がある。

住宅品質確保法では、このような住宅性能評価書を交付された新築住宅については、住宅性能評価書に記載された住宅の性能が、そのまま請負契約や売買契約の契約内容になる場合があると規定しており、この規定により注文者保護・買い主保護が図られている。(詳しくは「住宅性能評価書と請負契約・売買契約の関係」へ)
また建設住宅性能評価書が交付された住宅については、指定住宅紛争処理機関に対して、紛争処理を申請することができるとされている(品確法第62条)。
【住宅性能表示制度】
住宅の性能を統一の住宅性能表示基準(住宅品質確保促進法に基づき国土交通大臣が定めたもの)で比較できるように表示を行うことを定めた制度。構造の安全、火災時の安全、劣化の軽減、温熱環境など大きく9項目に分かれています。制度の利用は任意で、指定住宅性能評価機関が評価をします。性能表示制度を利用した住宅は、引き渡し後にトラブルが発生した場合でも、「指定住宅紛争処理機関」で対応してもらえます。
【住宅宅地債券】
住宅購入資金を計画的に貯めることを目的に購入する債券をいう。住宅金融公庫が発行する債券は「つみたてくん」の愛称で知られ、5年間、一定額を積み立てると融資額が割増されたり、公庫融資を借りる際の収入基準が緩和されたりします。申し込みは春と秋の年2回行われます。
【住宅ローン】
売買・リフォームのための公的融資のお手伝い、金融機関との提携ローンはもとより、当社独自のつなぎ融資もご利用いただけます。
【住宅ローン控除】
公的融資や民間融資を返済期間10年以上で借りた場合に、一定期間にわたって所得税から一定額を控除するもの。年末のローン残高に応じて控除額が決められるため、金融機関から送られてくる借入金の年末残高証明書等を保存しておき、確定申告で手続きします。親や兄弟等からの借入金は対象となりません。
【収入合算】
住宅融資を受ける際、融資を申し込む本人の年収だけでは収入基準に足りない場合、配偶者や父母、子どもなどの収入と合わせることをいいます。収入合算できる人の範囲や条件は金融機関によって異なります。
【住民税】
所得にかかる地方税のこと。
細分すると、道府県民税と市町村民税に分けることができます。
また、道府県民税と市町村民税には、それぞれ、所得に関係なく課税される「均等割」(きんとうわり)と所得に応じて課税される「所得割」(しょとくわり)があります。
【重要事項説明】
宅建業者が不動産の取引に際して、契約前にその不動産に関する権利関係や取引条件等について書面(重要事項説明書)を交付し、取引にかかわる人に説明することをいいます。説明担当者は宅地建物取引主任者で、重要事項説明書に記名・押印し、説明時には宅地建物取引主任者証を提示することになっています。
【重量鉄骨】
「重量鉄骨」とは、厚さが6ミリメートルを超える鋼材のこと。
その反対に、厚さが6ミリメートル以下の鋼材は「軽量鉄骨」と言います。
重量鉄骨は、重量鉄骨構造の建物において柱・梁として使用されます。
【取得時効】
一定期間、所有の意思をもって、他人の物を占有したとき、その物の所有権などの権利を、取得することができます(民法第162条)。
このように占有という事実状態が継続することにより、権利を取得できる時効を取得時効といいます。
取得時効は期間10年で完成する短期取得時効と、期間20年で完成する長期取得時効とがあります。
【主任者証】
→宅地建物取引主任者証
【主要構造部】
建築物の構造上、重要な役割を果たしている部分のこと。
建築基準法2条5号では、主要構造部とは「壁・柱・床・はり・屋根・階段」であると定義しています。
ただし、構造上重要でない最下階の床、間仕切り用の壁、間柱、つけ柱、局所的な小階段などは主要構造部から除外されています。
【じゅらく壁】
和風建築の代表的な塗り壁の一つ。安土桃山時代に完成した聚楽第(じゅらくだい)の跡地付近から出た土で作られたことから、この名がついたと言われ、茶褐色の土を混ぜ、茶室などに広く用いられてきたが、最近ではじゅらく壁と同じような風合いに仕上げた壁も、じゅらく壁と呼ばれることが多くなっています。
【準工業地域】
都市計画法(9条)で「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」と定義されています。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%です。
また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定されます。
【準住居地域】
都市計画法(9条)で「道路の沿道としての地域の特性にふさわしい業務の利便の増進を図りつつ、これと調和した住居の環境を保護するため定める地域」と定義されています。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として60%で、また容積率の限度は200%から400%の範囲内で都市計画で指定されます。
【準耐火建築物】
以下の1)または2)の基準を満たす建築物(建築基準法第2条9号の3)。
1)主要構造部のすべてを準耐火構造にすると同時に、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物(建築基準法第2条9号の3イ)
2)主要構造部が準耐火構造と同等の準耐火性能を有すると同時に、延焼のおそれのある開口部(窓やドア)を防火戸等とした建築物(建築基準法第2条9号の3ロ)
【準耐火構造】
建築物の主要構造部(壁・柱・床・はり・屋根・階段)のすべてが、通常の火災が終了するまでの間、延焼を防止するのに必要な性能(=準耐火性能)をもつ構造のこと。
耐火構造と準耐火構造の違いは、耐火構造が鎮火後の再使用が可能となることを目標としているのに対し、準耐火構造は火災中の延焼を防止することに主眼があり、鎮火後の再使用は想定していません。
ある建築物の構造が準耐火構造であるかどうかは、各主要構造部のそれぞれが十分な準耐火性能をもつかどうかによって決定されます。
木造は当然ながら耐火性が低いので、そのままでは準耐火構造とならないが、木材の表面を石膏ボードで覆うことにより十分な準耐火性能を確保することができます。
【準都市計画区域】
都市計画区域の外において、市街化が進行すると見込まれる場合に、土地利用を規制するために設ける区域。市町村が指定します。
準都市計画区域では次のような内容の規制が実施されます。

ア)7種類の地域地区を必要に応じて定めることができます(※1)。具体的には「用途地域」「特別用途地区」「高度地区」(※2)「特定用途制限地域」「美観地区」「風致地区」「伝統的建造物群保存地区」を定めることができます。
イ)開発許可制度が施行される。この結果、開発面積が3,000平方メートルを超える宅地造成(※3)では知事(または市長)の許可が必要となります(詳しくは開発許可へ)。
ウ)都市施設(※4)、市街地開発事業、促進区域、市街地開発事業等予定区域を定めることはできません。
【準防火地域】
準防火地域は都市計画で指定される地域であり、火災を防止するために比較的厳しい建築制限が行なわれる地域(建築基準法62条)。
準防火地域では建築物は次のようなものとしなければなりません。

1)地上4階以上の建築物
→必ず耐火建築物とします
2)地上3階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれます。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とします
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とします
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき : 少なくとも3階建て建築物の技術的基準に適合する建築物とします
3)地上1階または地上2階の建築物
→延べ面積によって次の3通りに分かれます。
a.延べ面積が1,500平方メートルを超えるとき : 必ず耐火建築物とします
b.延べ面積が500平方メートルを超え、1,500平方メートル以下のとき : 少なくとも準耐火建築物とします
c.延べ面積が500平方メートル以下のとき : 通常の建築物でもかまいません

ポイントを2つ挙げると、最近多い地上3階建ての一般住宅は、上記2)のc.に該当するので、少なくとも「3階建て建築物の技術的基準」に適合する必要があります。
次に、通常の地上2階建ての一般住宅は、上記3)のc.に該当するので、原則的に特別な防火措置を講じなくても構いません。ただし上記3)のc.の場合に、その建築物を木造とするためには、建築基準法62条2項の規定にもとづき外壁・軒裏を「防火構造」とする必要があります。
なお準防火区域では上記の規制のほかに、次の規制があることに留意する必要があります。
ア)屋根の不燃化
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、その屋根は不燃材料で造り、または不燃材料でふくことが必要(建築基準法63条)。
イ)延焼のおそれのある開口部の防火措置
建築物が耐火構造や準耐火構造でない場合には、外壁の開口部(すなわち玄関や窓)で延焼を招く可能性のある部分に、防火戸など防火設備を設けなくてはなりません(建築基準法64条)。
【承役地】
地役権とは、自分の土地の利便性を高めるために、他人の土地を利用することができるという権利のことです(民法第280条)。
この地役権が設定されている場合において、利用される他人の土地のことを承役地といいます。
例えばA氏が、自分の所有地から公道に出るために、B氏の所有する土地を通行しようとして、B氏の所有地の一部について通行地役権を取得し、通行路を作った場合、B氏の所有地は、通行路の開設によってA氏の土地の利便性を高めるために利用されているので、B氏の所有地は「承役地」となります。
【浄化槽(し尿浄化槽)】
便所からのし尿と、台所等からの雑排水を一緒に浄化する水槽のこと。沈殿、バッキ、消毒の処理を行なう機能を持っています。
下水道の完備した区域(処理区域という)ではないエリアでは、し尿浄化槽をかならず設置して、し尿を浄化してから、雨水管へ放流しなければならないとされています(建築基準法31条2項)。
【商業地域】
都市計画法(9条)で「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」と定義されています。
この用途地域では、建ぺい率の限度は原則として80%です。
また容積率の限度は200%から1000%の範囲内で都市計画で指定されています。
【使用細則】
分譲マンションのような区分所有建物において、管理規約にもとづいて設定される共同生活上の詳細なルールのこと。
この使用細則は、区分所有者の集会において管理規約とは別途に作成される規則であり、共同生活において遵守すべきルールを詳細に定めるものです。
一般的には概ね次のような事項が「使用細則」に規定されています。

1)禁止される事項(物の放置・共用部分に係る工事など)
2)管理組合に届出を必要とする事項(入居者の変更・専有部分の賃貸など)
3)駐車場・駐輪場・専用庭の使用に関する事項
4)ゴミ処理
5)違反者に対する措置 など
【障子】
和室の、外に面した壁や室内の壁の開口部に取り付ける建具のこと。障子紙を通して、ほのかに明るい採光ができる。障子の一部にガラスをはめこみ、その部分の障子が開閉できる「雪見障子」、全面が格子組みになっている「水腰障子」、障子の一部が開閉できる「猫間障子」、下部に板(腰板)を取り付けた「腰付き障子」などの種類がある。
【仕様書】
建築物の設計図書の一つ。仕上げ材や施工の仕様を表した図書のこと。
【浄水器】
活性炭フィルター等に水道水を通してろ過し、カルキ臭や雑菌などを除去する装置。水のPH(ペーハー)に着目し、ろ過した後、水を電気分解し、アルカリイオン水と酸性水に分けるものはメーカーにより「清水器」あるいは「整水器」と呼ばれる。水道の蛇口に取り付けるタイプとキッチンのシンク下にビルトインするタイプがある。
【使用貸借】
動産や不動産を有償で貸し付ける契約が「賃貸借契約」であるが、無償で貸し付ける契約は「使用貸借契約」と呼ばれる。
使用貸借契約については、借地借家法が適用されず、民法第593条から第600条が適用される。また無償で貸し付けているため、使用貸借契約においては、貸し主は原則としていつでも借り主に対して契約を解除し、物の返還を要求することができる(ただし存続期間を定めている時はその期間が満了するまでは物の返還を要求できない)(民法第597条)。
実際には使用貸借契約は、会社とその経営者の間で締結されたり、親子間で締結されることが多い。また契約書が存在せず、口約束で行なわれることも多い。
例えば会社の経営者が、個人名義の土地の上に会社名義の建物を建築するケースや、親名義の土地の上に子名義の建物を建築するケースなどである。
なお税法上の相続財産評価においては、使用貸借契約により土地を貸借する権利の経済的価値はゼロと評価されている。
【上棟式】
竣工までの無事と建物の堅固さを祈願し、建築工事の途中で行う儀式のこと。「棟上げ(むねあげ)」ともいう。
【譲渡所得】
土地や建物など資産を売却したことで得る所得のこと。資産の保有期間が5年を超える場合は「長期譲渡所得」、5年以下の場合は「短期譲渡所得」といい、その所得に対しては所得税や住民税がかかる。
【譲渡担保】
債務者(または物上保証人)の所有する物(動産でも不動産でもよい)を、債務者(または物上保証人)が債権者に譲渡し、債務を全額弁済すると同時に債務者(または物上保証人)が債権者からその物を買い戻すという制度です。
担保に入っている期間中は、債権者(すなわち物の所有者)が、その物を債務者に賃貸するという点が最大の特徴です。
【消滅時効】
一定期間、権利を行使しないという事実状態が継続することにより、債権などの権利が消滅するという時効を消滅時効という。消滅時効にかかる権利は債権、用益物権、担保物件であるが、権利の性質により消滅時効が完成するまでの期間はさまざまです。
普通の金銭債権は10年間行使しないことにより消滅時効によって消滅します(民法第167条第1項)。
【植栽】
敷地内の花壇や空いているスペースに樹木や草花を植えること。視覚的に生活を豊かにするだけではなく、災害時の避難場所、気候調節等、さまざまな効果・役割があります。
【食器洗浄乾燥機】
汚れた食器を入れてスイッチを入れると、ノズルから湯が噴き出して食器を洗浄し、すすぎ、乾燥する設備のこと。システムキッチンにビルトインされている場合もあります。
【諸費用】
売買契約に必要な税金や仲介手数料、ローンを借りるために必要な保証料や手数料・保険料・税金、登記するために必要な税金や司法書士に払う報酬など、住宅を取得する際に土地と建物の価格以外に必要となる費用を総称して諸費用といいます。新築の場合は、物件価格の3〜5%、中古の場合は5〜10%が諸費用の目安。このほか、引っ越し代や新たに買い足す家具や照明器具の代金、カーテン代、リフォームする時のリフォーム費用、入居後に支払う固定資産税や都市計画税なども必要となります。
【所有権】
法令の制限内で、特定の物を自由に使用・収益・処分することができる権利。
【真壁(しんかべ)】
軸組(柱・梁など)をあらわにして、軸組の内側に下地を設け、土塗り等で仕上げたもの。
伝統的な日本家屋ではよく用いられていたが、現在ではほとんど見られなくなりました。
【真壁造り】
和風建築に使われている伝統的な壁の構法の一つ。構造躯体として使う柱を表面に露出させ、柱と柱の間に壁を納める方式。柱が空気に触れるため、防腐面ではメリットがあるが、耐久性を上げるための筋違い(すじかい)を入れにくいのが難点。
【シンク】
流し台のこと。
【シングル葺き】
薄い板を並べるという最も基本的な屋根の葺き方のこと。
このとき板の種類が金属板であれば「金属板葺き」、スレートであれば「スレート葺き」、アスファルトシングルであれば「アスファルトシングル葺き」と呼ばれます。いずれも「シングル葺き」の一種です。
【人造大理石】
大理石の大粒砕石を用いてとぎ出し、ワックスで磨いたもので、内外装・壁・床仕上げ用材として用いられる。

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【スキップフロア】
1)勾配のある土地、または住宅の一部を地下とする場合等で、建築物の室内において、半階ずらした床を設け、空間に変化をつける空間構成手法。室内に段差が生じるため、バリアフリーにはあまり適していません。

2)集合住宅において、1または2階おきに廊下を設け、エレベーターは廊下のある階にだけ停止し、その上下階の住戸へは階段を利用するようにした型式。廊下のない階ではプライバシーが確保でき、通風もよくなります。また、エレベーターの停止階が少ない分だけ、その分のエレベーターホールが不要、通路面積も小さくできるといった利点もあります。
【数寄屋造り(すきやづくり)】
豪華な書院造りに、草庵風茶室建築の手法や意匠を取り入れて造られた建築様式のこと。正式の書院と比較して意匠上自由な造りとなっており、洗練された構成美を造り出しています。
【スケルトン・インフィル】
スケルトンとは骨組ともいえる躯体や共用設備、インフィルは、住戸専有部分の内装・間仕切りや設備。これらを分離させることで、耐久性と可変性が得られます。
また、集合住宅において、インフィル部分を入居者の要望により間取りや使用を自由に構成する方式をスケルトン方式と言います。
【筋かい】
軸組の垂直面において、垂直材(柱)と水平材(胴差し・土台など)を対角線にそって斜めにつなぐ材のこと。
筋かいを入れることによって、軸組が水平方向の力に対抗できるようになり、地震や強風に強い建物ができます。
【スタッコ仕上げ】
建物の外壁などの表面にモルタルや合成樹脂を吹き付けて仕上げることをいいます。
【ステップダウンフロア】
フロアの一部分を下げて空間を演出する方式。例えば、ダイニングとリビングの境に段差をつけると、間仕切り効果を出せます。
【スパン】
柱と柱の間の長さのこと。スパンが広く、開口部が大きいほど、採光と通風がよくなります。
【スラブ】
本来は英語で「石板」のこと。
建築用語では、鉄筋コンクリート構造における床板のことを「スラブ」と呼んでいます。
鉄筋コンクリート構造では、スラブは大梁や小梁と一体化して成型されています。一般的にこの厚みがあるほど遮音性が高くなります。
【スレート】
本来は、粘板岩を薄い板状に加工した屋根材料のことを「スレート」といいます。
粘板岩は硯(すずり)にも使われる天然鉱物。
しかし昭和30年代に、石綿とセメントを原料とする人工屋根材料である「石綿スレート」が登場し、屋根材料として非常に広く普及したため、近年ではスレートと言えば「石綿スレート」を指すのが一般的になっています。
そのため、粘板岩の屋根材料は「天然スレート」と呼ばれるケースがあります。
【スロップシンク】
床掃除のモップ・雑巾などを洗ったり、植木への水やりに使うために使用する流し。最近はバルコニーに設置されています。

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せ

【成年後見人】
成年被後見人を保護するために、家庭裁判所が職権で選任する後見人(民法843条)。
成年被後見人の財産を管理し、法律行為について成年被後見人を代理する権限を持っています(民法859条)。
【成年被後見人】
精神上の障害があるために、後見人を付けられた者をいいます。
精神上の障害により物事を判断する能力が欠如した状態にある者について、家庭裁判所は、本人・配偶者・親族などの請求に基づいて審判を行ない、「後見開始」の決定をし、「後見人」を職権で選任します(民法第7条、第843条)。
【設計図書】
建物を建築するうえで、施工や法律的な出願、契約などに必要な図面や仕様書の総称。具体的には、一般図、詳細図、構造図、設備設計図、外構図、仕上表、仕様書などからなっています。
【石膏ボード】
石膏を心材とし、両面をボード用原紙で被覆した板をいいます。
施工が簡単で、温度・湿度による変化が非常に少ないことから、壁材、天井材(あるいは壁・天井の下地材)として多用されています。
【絶対高さの制限】
第1種・第2種低層住居専用地域では、住環境をよくするために、建築物の高さが10メートルまたは12メートル以下に制限されている。これを「絶対高さの制限」と呼んでいます(建築基準法55条)。
【接道義務】
建築基準法第43条の規定によれば、建築物の敷地は原則として、建築基準法上の道路と2メートル以上の長さで接しなければならないことになっています。これは消防活動などに支障をきたすことがないように定められたものである。この義務のことを「接道義務」と呼んでいます。
【セットバック】
建築基準法第42条第2項の規定により道路であるものとみなされた幅4メートル未満の道に面する土地では、次のア)またはイ)の範囲に建物を建築することができません。

ア)その道路の中心線から水平距離2メートルの範囲
イ)その道路の片側ががけ地、川、線路等である場合には、そのがけ地等の側の道路境界線から水平距離4メートルの範囲

その結果、2項道路に面する土地では、自分の土地でありながら、一定の部分には建築をすることができません。これを不動産業界ではセットバックと呼んでいます。
【専属専任媒介契約】
媒介契約であって、次のアとイの特約が付いている契約のことを「専属専任媒介契約」といいます。

ア:依頼者は、他の宅地建物取引業者に重ねて売買(又は交換)の媒介(又は代理)を依頼することができません。
イ:依頼者は、依頼した宅地建物取引業者が探索した相手方以外の者と売買(又は交換)の契約を締結することができません。〔すなわち依頼者は自分で発見した取引の相手方と、当該宅地建物取引業者の媒介(又は代理)を経ずに、契約を締結することはできません〕。
【セントラルクリーナー】
住戸内に1カ所、大型の吸引式掃除機を設置し、部屋や廊下につながるパイプを設置、その差し込み口にホースをセットすると、吸引されたゴミが掃除機本体にたまる仕組みの集中式掃除設備。ゴミ処理が簡単で室内の空気を汚さず、音が静かなことがメリットです。
【セントラルヒーティング】
地下室や屋上、機械室などにボイラー等を設置し、各室にパイプを通して暖房する中央式暖房システムをいう。
【専任媒介契約】
媒介契約であって、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて依頼することが禁止されている契約のこと。
【占有権】
占有権とは、物を支配する権利のこと。
土地の所有者は、その土地を所持しているので、占有権を有していますし、また土地の賃借人は、その土地を使用する権限があるので、やはり占有権を有しています。
例えば、ある人が土地を現実に支配し利用しているが、他の人がその土地の真実の所有者であると主張したような場合には、土地を現実に支配している人はまったくの無権利者である可能性があります。
こうした場合には、法律上、現実に支配している人をとりあえず保護することが必要となるので、現実に支配している人に「占有権」という権利があると考えるのです。
もちろん、民事裁判によって土地を現実に支配している人が無権利者であることが確定すれば、占有権は最終的には失われることになるが、裁判が確定するまでの間は占有権によって事実状態が保護されます。
【専有部分】
分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。
分譲マンションの場合で言えば、各住戸の内部が「専有部分」に該当します。
この反対に、区分所有建物において区分所有者が全員で共有している部分(例えば廊下・階段・バルコニーなど)は「共用部分」と呼ばれます。
【専有面積】
分譲マンションなどの区分所有建物において、それぞれの区分所有者が単独で所有している建物の部分のこと。
バルコニーは専有面積から除外される扱いとなるが、これはバルコニーは一見それぞれの住戸に付属しているように見えるが、法律的にはバルコニーは「共用部分」とされているためです。
【専用使用権】
区分所有建物における共用部分は、本来、各区分所有者が、通常の用法に従ってそれぞれ自由に使用することができます。分譲マンションの1階の住戸に専用庭を設けるケースなどで、特定の区分所有者又は第三者が、共用部分や敷地を排他的に使用できるとき、その使用の権利を「専用使用権」と呼びます。
【専用庭】
分譲マンションにおいて敷地に設けられた庭やテラスであって、1階部分の区分所有者が排他的に使用できるものをいう。

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そ

【ソーラーシステム】
太陽熱を利用して、冷暖房や給湯を行うシステムをいう。
【促進区域】
市街地の再開発などを促進するために定められる区域のこと。
促進区域とは次の4種類の区域の総称です。
【底地権】
ある土地に借地権が設定されているとき、この土地の所有者が持っている土地所有権のことを「底地権(そこちけん)」と呼ぶことがあります。
【ソリューション】
不動産にまつわるさまざまな問題をあらゆる手段で解決するサービスのこと。
【損益通算】
不動産所得において赤字が発生した場合は、給与所得の黒字や事業所得の黒字から、不動産所得の赤字を控除することができます。
このようにある種類の所得の赤字を、他の種類の所得の黒字から差し引くことを「損益通算」と呼んでいます。
【損害賠償額の予定】
不動産の売買契約において、当事者の一方が債務を履行しない場合に備えて、あらかじめ損害賠償の金額を取り決めておくことがある。このような予定された賠償金額のことを「損害賠償額の予定」といいます。
「損害賠償額の予定」を契約に盛り込むことにより、売買契約の当事者は、将来に債務の不履行が発生した場合には、実際の損害額を立証しなくとも、所定の金額の損害賠償を請求できるというメリットがあります。

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