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　　　　『すみなび』メールマガジン　　　　　　＜毎月２回・不定期発行／無料＞

　　　　発行：住友林業ホームサービス株式会社　　　　　　  2008.6.30  No.0076

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 URL http://www.suminavi.com/?cid=mm_068
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 　　┃　　　　『すみなび』へお寄せいただいたお客様からのご相談から　　　　　┃
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　　 ┃┃買┃い┃替┃え┃で┃不┃動┃産┃会┃社┃へ┃売┃却┃依┃頼┃す┃る┃┃
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　　 ┃┃と┃き┃、┃ど┃ん┃な┃点┃に┃気┃を┃つ┃け┃た┃ら┃い┃い┃？┃┃
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　　　　　もうすぐ６月も終わり。早いもので今年も半分が過ぎてしまいましたね。

　　　　　今回は、住まいのご売却に関しての不動産会社との契約がテーマです。

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　　　　みなさま、こんにちは！すみなびメルマガ担当の由美子です。早いものでも
　　　　う2008年も半年終わってしまうのですね。あまりの時間の早さに「まだ今年
　　　　は何もしていない！」と叫んでしまった私です。住まい選びも本腰を入れた
　　　　いのに、梅雨に入って夫が出かけたがらないのです。まったく！マイホーム
　　　　を一足先に購入したお友達の話では「雨の日こそ、普段見えないところがわ
　　　　かるよ」と言ってくれたのですが。週末は、オシリ叩いてでかけるぞ！

　　　　　　　───┬────┬───
　　　　　　　　　　│　　　　│　　　　　雨の日の、住まい見学も
　　　　　　　　　（∵）　　　│　　　　　　　普段見えないところが分かって
　　　　　　　　　／  ＼　　（∵）　　　　　　　　参考になりますよ！
　　　　　　　　　⌒⌒⌒　　／  ＼
　　　　　　　　　　　　　　⌒⌒⌒

　　　　さて、今回も買い替えを予定されているお二人の方からご質問をいただきま
　　　　した。売却にあたり、いろいろなことを検討しなければいけないのですね。


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  　　　┃★　お客様からのご相談　★┃　＜神奈川県にお住まいの　ＫＡさん＞
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　　　　　分譲マンションから、一戸建てへの買い替えを検討中の４人家族です。
　　　　　売却に当たり、不動産会社から「３つある売却方法のうち、どれかを選
　　　　　んでうちと契約しなければならない」ということを聞きました。

　　　　　　　『一般媒介』　　　『専属媒介』　　　　『専属専任媒介』
 　　　　     　┌──┐
 　　　 　　　▲│日日│　　　　　／￣￣￣＼▲　　　▲ ／＼　　／＼ 
　　　　　　　▲│日日│▲　　　▲┐口口口┌▲　　　▲│田└─┘田│▲
　　　　　　　││■　││　　　││口口口│｜　　　││田　□　田││

　　　　「一般媒介」、「専任媒介」、「専属専任媒介」という方法があると教え
　　　　　てもらいましたが、それぞれの違いやメリットがわかりません。教えて
　　　　　ください。

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　　　　住み替えをお考えなのですね。物件を売る前にはおっしゃるように、不動産
　　　　会社にどのような方法で売却するかという契約を結ばなければならないこと
　　　　が法律で決められています。それが、おっしゃるように「一般媒介」「専任
　　　　媒介」「専属専任媒介」という３つの方法です。どれを選ぶかは、「あなた」
　　　　次第です。３つの方法について、以下ご説明します。

　　　　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼　　一般媒介契約　　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

　　　　複数の不動産会社に売却を依頼することができるという契約です。もちろん、
　　　　１社だけに依頼してもかまいません。たくさんの不動産会社に依頼できる分、
　　　　購入希望者を見つけてもらえる可能性が高い印象があります。
　　　　しかし、以下に示す「専任媒介」や「専属専任媒介」と異なり、１社だけに
　　　　任されたものではないため、優先的に扱ってくれない可能性もあります。
　　　　また、この契約では、依頼した不動産会社にどのような販売活動を行ったの
　　　　かを売主に報告する義務がありません。売主（あなた）から不動産会社側に
　　　　積極的に連絡を取り、情報交換をする必要があります。
　　　　
　　　　なお、複数の業者に依頼する場合、内１社でオープンハウスを行う場合や、
　　　　ご商談等が入った場合は、他社に知らせたりする必要もあります。
　　　　更に、広告活動など、販売戦略を１社が主導で計画立ててするわけではない
　　　　ため、各業者がそれぞれの思惑でバラバラに行うこととなります。
　　　　そのため、あちらこちらにあなたのお家の広告が露出することが多すぎる結
　　　　果となり、新鮮味がなく逆効果となる場合もあります。
　　　　

　　　　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼　　専任媒介契約　　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

　　　　「あなたの会社だけに売却を依頼しますが、私が買いたい人を見つけた場合
　　　　はあなたの会社で契約します」という契約です。依頼した不動産会社以外の
　　　　業者に、売却を依頼することはできませんが、自分（あなた）で見つけた購
　　　　入希望者であれば、売却契約することができます。親戚や会社の同僚など、
　　　　知り合いが購入してくれる可能性が少しでもあるようなら、こちらがお薦め
　　　　です。この契約では、売却物件についてどのような販売活動を行ったのかを、
　　　　業者が売主に対し２週間に１回以上報告する義務を負います。
　　　　あなたが契約した１社だけが売却を取り扱うので、親身になって売却の手助
　　　　けをしてくれる可能性が高い契約方法です。

　　　　なお、この専任売却契約の場合も、国土交通省が指定する不動産流通機構に
　　　　あなたのお家の情報を登録する義務が依頼した業者にあるため、売物件情報
　　　　としてあなたのお家は他社にも公開されます。


　　　　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼　専属専任媒介契約　▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼▼

　　　　「あなたの会社だけにこの不動産の売却を依頼し、私が購入者を見つけるこ
　　　　ともしません」という契約方法です。自分ではまったく購入者のあてがなく、
　　　　信頼できる不動産会社にすべてを安心して任せたいという場合に適していま
　　　　す。この契約では、売却物件についてどのような販売活動を行ったのかを、
　　　　業者が売主に対し１週間に１回以上報告する義務を負います。そのため、常
　　　　に売却の状況を把握できるメリットがあります。

　　　　
　　　　なお、上記のいずれの媒介契約も、有効期限は３ヶ月間以内で、自動更新は
　　　　されません。その後、お客様の意思で契約形態を変更することも可能です。
　　　　なお、いずれの契約でも物件が売却契約されるまで費用はかかりません。
　　　　（売主の意思による特別な広告対応を業者に依頼した場合は除く）

　　　　■■住友林業ホームサービスからのお知らせ■■

　　　　不動産の総合サイト「すみなび」の住友林業ホームサービスでは、「専任媒
　　　　介」「専属専任媒介」をお薦めしています。それは、創業４３年の長い歴史
　　　　が築き上げた信頼のブランド『住友林業の不動産仲介』の売却活動は、次の
　　　　ようなお客様の立場に立ったサービスを実践しているからです。

　　　　たとえば、「専任媒介」「専属専任媒介」の契約で、定めた期間内で売却で
　　　　きなかった場合、事前に決めた価格で買い取りをいたします。また、買い取
　　　　り後、利益が発生した場合はその利益を還元する買い取り「ボーナス付」保
　　　　証制度もあります。

　　　　　─────────＜住友林業ホームサービスでは＞────────

　　　　　　　　　　　　　　　　　／＼￣￣￣￣＼
　　　　　「専任媒介」または　　／┌┐＼＿＿＿＿＼　　　定めた期間内で売却
　　　　　「専属専任媒介」　　　│田口│田□田□│　　　できなかった場合、
　　　　　のご契約で売却依頼を　│口田│＼＿＿＿＿＼　　事前に決めた価格で
　　　　　いただいたお客様には　│├┤│∥│田　□│　　買い取りいたします
　　　　　───────────┴──┴─────┴───────────

　　　　なお、売却を急がれる場合、当社が提示した価格にご納得いただければ即金
　　　　で買取させていただく制度もあります。

　　　　さらに、買い替えの際、住まいの売却資金が買い替え物件の残金支払いに間
　　　　に合わないときは、住友林業ホームサービスが一定の条件で融資いたします。
　　　　ただし、当社の仲介で売買契約を結ばれ、当社に仲介手数料をお支払いいた
　　　　だける場合です。　

　　　　住み替えは、売却と購入を同時に行うのが理想です。お客様が現在、ご所有
　　　　されている物件がお荷物にならないための住み替えの最善策をご提案させて
　　　　いただきます。

　　　　★参考資料【すみなび　住まいの売却・買い替え　Ｑ＆Ａ】
　　　　　　　　　　⇒　http://www.suminavi.com/sell/q_and_a.html


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  　　　┃★　お客様からのご相談　★┃　　＜大阪府にお住まいの　ＮＴさん＞
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　　　　　一戸建てを購入して20年になった、夫婦二人暮らし　　　諸経費は？
　　　　　です。定年まであと10年ですが、最近、老後の生活
　　　　　が便利と思われる都心に近いマンションに引越しを　　　　＿▽＿ 
　　　　　考えています。買い替えは初めてで、どのような諸　　　　＼  ／
　　　　　費用がかかるのか、まったくわかりません。簡単に　　　 ／ ￥ ＼ 
　　　　　教えてください。　　　　　　　　　　　　　　　　　　│ 　　 │

　　●━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●

　　　　以前は、マンションから一戸建ての住み替えが多かったのですが、最近では
　　　　都心のマンションへの住み替えも増えていらっしゃいますね。さて、ご自宅
　　　　の買い替えを前提に簡単にお話します。

　　　　売却に関してかかる費用は次のようなものです。

　　　　〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　　　１）仲介手数料　　（売却金額×３パーセント＋６万円　※簡易計算式）
　　　　　　　　　　　　　　　→仲介手数料にも別途消費税が掛かります。
　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　　２）印紙代　　　　（例：売却金額が１～５千万円の場合　⇒ \15,000）
　　　　　　　　　　　　　　　→売買契約書に貼付します。
　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　　３）所得税、住民税（不動産を売却し、譲渡益が出た場合、その譲渡益に
　　　　　　　　　　　　　　　対して課税されます。売却時の居住の有無や、所有
　　　　　　　　　　　　　　　期間、売却・購入価格によっては、特別控除が受け
　　　　　　　　　　　　　　　られる場合があります。）
　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　　４）司法書士費用　（抵当権抹手続きの費用や買主に売り渡すための書類
　　　　　　　　　　　　　　　作成他の費用です。）
　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　　５）引越代・不要品の処分費　　など　
　　　　・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
　　　　　６）土地・戸建では、境界確定・測量費用などがかかる場合があります。

　　　　〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓〓

　　　　引越代などについては、売主が直接確認しなければなりません。また、税金
　　　　については、不動産会社は税理士ではありませんので責任は持てませんが、
　　　　概ねかかる予想費用はアドバイスしてくれます。
　　　　余裕をもった資金計画をお立てになるようお薦めいたします。

　　　　■■住友林業ホームサービスからのお知らせ■■
　　　　住友林業ホームサービスでは、お客様ごとにふさわしい住み替えプラン、諸
　　　　費用のプランを提案させていただきます。
　　　　また、顧問税理士による税務相談も承っております。（要予約）
　　　　なお、ご希望により、引越業者のご紹介、お住み替え先の火災保険の手配な
　　　　どの細やかなサービスの違いをご実感ください。

　　　　もちろん、お住み替え・ご売却に関するご相談は無料で承っております。
　　　　「我が家はいくらで売れるのだろうか？」「この手持ち資金で、住み替えが
　　　　可能なんだろうか？」「とりあえず一度資金計画書を無料で作って欲しい」
　　　　などとお考えの皆様は、お気軽にお近くの≪住友林業の不動産仲介≫の看板
　　　　のお店にご連絡ください！


　　◆◆◆　お問い合わせについて　──────────────────────◆

　　　　このメールは『すみなび』会員にご登録いただいた方、またはお問い合わせ
　　　　メールにて「すみなびからのメールサービスを希望する」を選ばれた方へ配
　　　　信しております。メールマガジンに対するお問い合わせ、ご感想や、メール
　　　　マガジンの配信停止をご希望の方は、こちらへご連絡ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　suminavi@sumirin-hs.co.jp
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　　●●●　ニュース　━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━●

　　　　　　　　　★★　　すみなび新着物件メール配信開始！！　★★

　　　　お客様がご希望の検索条件をご登録いただきますと、その条件に合った新着
　　　　物件情報を、メールにて自動配信させていただく機能が追加されました。

　　　　メール配信期間は、１ヶ月・３ヶ月・６ヶ月からお選びいただけ、ご利用は
　　　　もちろん無料です。ホットな情報をお届けできますので、この機会に是非、
　　　　すみなび会員のご登録ならびに検索条件の設定をおすすめ申し上げます。

　　　　■■新着物件メール配信機能のご利用方法について───────────

　　　　１）すみなびより物件情報を検索
　　　　　　　ex)エリアから探す（マンション）　⇒　神戸市全般　
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　　　　２）詳細な条件で物件を絞り込む
　　　　　　　ex)最寄り駅までの時間：10分以内、間取り：3K/3DK/3LDK　
　　　└──────────────────────────────────
　　　　３）新着物件メール通知を希望する場合は、検索条件右の【検索条件を保存】
　　　　　　をクリック。
　　　└──────────────────────────────────
　　　　４）マイページより、［新着物件メール受信期間］を設定。
　　　└──────────────────────────────────
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　　　┌──────────────────────────────────┐
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　　　　★★★★★★★　設定方法詳細は下記にてご確認ください　★★★★★★★
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　　　　住まいのご売却や買い替えをお考えの皆様、査定は『すみなび』へどうぞ！

　　　　『すみなび』では『お住まいが、今ならいくらで売れそうか』にお答えする
　　　　≪住まいの査定≫をメールで24時間≪無料≫で受付しています。

　　　　　　┌┬┬─┬─┬─┬─┬─┐　　　　　┌┬┬─┬─┬─┬─┬─┐
　　　　　┌┘┘｜無｜料｜査｜定｜は｜　　　　┌┘┘｜す｜み｜な｜び｜へ｜
　　　　　｜＿＿└─┴─┴─┴─┴─┤　　　　｜＿＿└─┴─┴─┴─┴─┤
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　　　　お気軽に下記のメールフォームからお申込ください。手続きも簡単ですよ。

　　　　　　　　　   　http://www.suminavi.com/sell/?cid=mm_069

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　　　┌────────────┐
　　　│┌──────────┐│　いかがでしたか。一度、住まいを買っても子供
　　　││  　　　　　　　　　││　が大人になったり、ライフスタイルが変わった
　　　││　　　　　　　　　　││　りすれば、何十年かあとに住み替えをすること
　　　││　 編　集　後　記　 ││　も十分ありえますね。不動産会社さんとのお付
　　　││　　　　　　　　　　││　き合いは、ずっと長く続くものなのでしょうね。
　　　││　　　　　　　　　　││　なんでもそうですが、よい営業マンと不動産会
　　　│└──────────┘│　社に出会うこと…これが住まい購入、住み替え
　　　└─────┬┬─────┘　の成功への第一歩なのだと改めて実感しました。
 　    　　　　__／ｏ＼__
　   　　　　 └────┘

　　　さて、梅雨の晴れ間は洗濯日和です。シーツやら枕カバーやら、　　　⌒⌒⌒
　　　タオルケットまで洗ってしまいたくなりますね。そんな日は一　　   (((( 丿)
　　　日中、洗濯機を回しているのでなんだか最近、洗濯機がギイギ　　　 │・・│
　　　イうるさくなってきました。夫は「家を買って引越ししてから　　　 │"--"│
 　　 にしよう」と言っていますが、今が乾燥機つきのものを買うチ　　 　｀┐┌　
　　　ャンスかも！と私は少しニタリとしています…。皆様もお薦め
　　　の洗濯機がありましたら、ぜひ教えてくださいね。ベランダも
　　　洗濯物だらけで、広―いベランダに越したい！と切に思うこの
　　　ごろです～。次号は7月13日頃の発行予定です！　　　　　 　　　　　由美子

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　■発行：住友林業ホームサービス株式会社
　■住所：〒160-0023 東京都新宿区西新宿3-2-11 新宿三井ビルディング二号館11F
　■編集：営業企画部メールマガジン編集室　■お問い合せ：suminavi@sumirin-hs.co.jp
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