住宅ローンが残っていても不動産を売却できる？

初めて不動産を売却する方の中には、住宅ローンが残っていても不動産は売却できるのか？と疑問を持つ方もいるかと思います。
そこで今回は、住宅ローンが残っている場合の不動産売却についてご説明します。

◆住宅ローンが残っている場合の不動産の売却方法とは

結論からいえば、住宅ローンが残っていても不動産の売却は可能です。

ただし、他人へ不動産の所有権を渡す場合、抵当権と呼ばれる住宅ローンなどの担保権を抹消する必要があります。
そして、この抵当権は、銀行などの金融機関から借りた住宅ローンの場合は、そのローンを完済しなければ、消すことができません。
つまり、不動産を売却した代金が、住宅ローンの残高以上であれば、売却代金で住宅ローン残高を完済できるため問題ありませんが、
不動産を売却した代金が住宅ローンの残高の支払いに足りない場合には、原則自ら足りない分の資金を準備しなければならないことになります。

◆不動産の売却代金が住宅ローン残高を超える場合

たとえば、住宅ローンの残高が3,000万円残っていたとします。
このとき、売却代金が4,000万円だった場合には、売却にかかる諸費用を引いてもローンの残高3,000万円を返済することができるため、抵当権を消すことができます。
ローンの残高を差し引いた残りは自分の手元に残ることになります。

◆不動産の売却代金が住宅ローン残高の支払いに足りない場合

一方、同様に3,000万円の住宅ローンの残高が残っているにもかかわらず、売却代金が2,000万円だった場合は、売却にかかる諸費用を引くと、
ローンを完済するためには1,000万円＋諸費用分の資金を自分で用意しなければ、抵当権を消すことができません。
ローン残高よりも売却金額が少ないことを「逆ザヤ」と呼びますが、この場合に不足する資金を準備する方法としては、以下の方法が一般的です。

　・自分で用意する（預貯金）。
　・親などから借りる。
　・会社に融資制度があればその融資制度を利用する。

◆自分で不足資金の準備が難しい場合

もし、住宅の買い替えを前提として、不動産を売却した際に逆ザヤとなり、上記の方法で不足資金が準備できない場合はどうすればよいのでしょうか。

その場合は、次に購入する不動産（住宅）と購入者の両方で、銀行が定める一定の要件を満たせば、
買い替え前の残ってしまった住宅ローンの残高分と、新たに組む住宅ローン分を合わせて融資してもらえるケースもあります。

もちろん、住宅ローンとして借りる金額が増えますので、返済額もその分負担になりますが、
様々な理由で買い替えしなければならないような場合には、利用価値のある融資となります。