【不動産売却後の確定申告】申告漏れはペナルティが発生！必要書類や流れをチェック！

ケースにもよりますが、不動産を売却したら確定申告をして税金を納める必要があります。

確定申告は自分で行うため、必要書類や手順といった内容を把握しておきましょう。

今回は不動産を売却した際の確定申告についてご案内いたします。

■不動産を売却したら確定申告を

不動産売却後の確定申告について、まずは基本的な事柄をおさえておきましょう。

・確定申告とは

1年間（1月1日～12月31日）の全ての所得から所得税額を算出して税務署に申告する手続きを確定申告といいます。申告の期間は翌年2月中旬から3月中旬です。

・確定申告が必要になるとき

不動産の売却で利益が出た場合は、譲渡所得として確定申告をすることが義務づけられています。また、損失が生じていても税制上の特例を受けようとしている場合は必要です。

・確定申告が不要になるとき

不動産の売却で利益が出ず、なおかつ特例を利用しない場合は確定申告の必要はありません。

・不動産売却後に確定申告をしなかったときのペナルティ

期限までに確定申告を行わなかった場合、本来納めるべき税金に対し15～20％の無申告加算税が加算されます。また、確定申告の期限は納税期限と同一なため、完納する日までの延滞税も発生します。

・書類の書き方に関する注意点

確定申告の書類でよくあるミスが印鑑の押し忘れです。特に、確定申告書Bの第一表の右上の押印忘れが多いようです。

また、マイナンバーの記入が必要になっていますので、こちらも忘れずに記入しましょう。

申告書は複写式なので普通の黒のボールペンを使って強めの筆圧で記入します。鉛筆や消せるボールペンは不可です。

記入事項を訂正する場合は、二重線を引き、上の欄などの余白に記入します。

・書類の提出方法

確定申告の書類は、以下のいずれかの方法で提出します。

1.所轄の税務署へ開庁時間内に持参する

2.所轄の税務署の時間外収受箱に投函する（開庁時間外でも利用可）

3.所轄の税務署に郵便、または信書便で送る

4.国税電子申告・納税システム（e-Tax）で送信する

・納付方法

税金の納付は、以下の5つの方法があります。

1.口座振替を利用する

2.国税電子申告・納税システム（e-Tax）で納付する

3.クレジットカードで納付する

4.QRコードを使ってコンビニで納付する

5.金融機関や税務署の窓口で現金納付する

■不動産売却後の確定申告

確定申告は書類を揃えることから始めます。

・不動産売却後の確定申告で必要になる基本の書類

不動産売却後の確定申告で最低限必要となる基本の書類を解説します。

＜確定申告書B様式＞

確定申告書には申告書Aと申告書Bがありますが、不動産売却後の確定申告では確定申告書Bを使用します。

＜申告書第三票（分離課税用）＞

譲渡所得は分離課税の対象です。そのため、譲渡所得がある場合は分離課税用の確定申告書第三表が必要になります。なお、譲渡損失が出たときは確定申告書第四表が必要です。

＜譲渡所得の内訳書＞

譲渡所得の計算用として使用する書類です。売却した不動産の明細や、購入に要した費用、売却に要した費用などを記入します。

＜登記事項証明書＞

不動産の登記事項を証明するための書類です。登記事項証明書は法務局が管轄し、請求はオンラインでの手続が可能です。

＜購入・売却時の契約書のコピー＞

不動産の購入金額と売却金額を証明するために、購入時と売却時の不動産売買契約書のコピーが必要です。注文住宅だった場合は建築時の請負契約書のコピーを用意します。

＜購入・売却時の領収書のコピー＞

譲渡所得の内訳書に記載する購入に要した費用や売却に要した費用などの金額を証明するために領収書のコピーが必要です。

＜戸籍の附票/源泉徴収票/マイナンバー＞

戸籍の附票・源泉徴収票・マイナンバーは、個人（不動産を売却した人）の各種証明に使用されます。

戸籍の附票は、戸籍に記載された人のこれまでの住所を記録したもので、引っ越しをしている場合、タイミングによっては必要なケースがあります。

源泉徴収票は、申告する年分（不動産を売却した年）のものが必要です。

マイナンバー（12桁）は確定申告書の記入項目の1つです。証明する書類として、マイナンバーカードや通知カードのコピーなどの添付が必須です。

・特例を利用する際に必要な書類

不動産を売却した際の特例は数多くありますが、譲渡所得がある場合で一般的によく利用されているのは「居住用財産を売却した場合の3,000万円控除」です。いわゆるマイホームを売却した場合に受けられる特例で、前述した確定申告で必要になる基本の書類が必要です。

一方で、譲渡損失が出た場合に利用できる特例として「居住用財産の買換え等の場合、その譲渡損失の損益通算及び繰越控除」があります。マイホームを売って損をしたときに、その損失分を給与など他の所得と通算できる特例です。基本の書類の確定申告書第三表ではなく損失申告に必要な確定申告書第四表で確定申告書を行います。

・確定申告書の入手先

確定申告書B、申告書第三表、譲渡所得の内訳書は、税務署で配布されている物を利用するか、国税庁ホームページからデータをダウンロードします。税務署では必要な書類とともに確定申告の手引きなども添付されます。

■不動産売却後の確定申告の流れ

確定申告に必要な書類がそろったら、譲渡所得税の計算・記入をし、申告書類の提出となります。

・不動産売却後の確定申告の流れ

ここでは特に重要な譲渡所得にかかる税金の計算の仕方について解説します。

＜譲渡所得の計算＞

課税の対象になる金額は下記の計算式で求めます。

課税譲渡所得金額＝譲渡価額－(取得費＋譲渡費用)－特別控除額（一定の場合）

式中の取得費とは、不動産の購入代金や仲介手数料などです。建物に関しては取得費から減価償却費相当額を差し引いて計算します。また、譲渡費用は、仲介手数料、測量費、立退料など売却するために直接かかった費用が該当します。

＜特別控除の計算＞

特別控除とは、一定の要件を満たすことで所得が減額される制度です。

「公共事業などのために土地建物を売った場合、5,000万円の特別控除」

「特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合、2,000万円の特別控除」

などがあり、該当する金額を上記の式に当てはめて計算します。

＜課税譲渡所得に税率をかける＞

譲渡所得の税＝課税譲渡所得 × 税率

譲渡所得は、不動産を売却した年の1月1日時点で所有年数が5年を越えている場合は「長期譲渡所得」、5年以下では「短期譲渡所得」と区分され税率も異なります。

〇長期譲渡所得の税率 20％（内訳：所得税15％、住民税5％）

〇短期譲渡所得の税率 39％（内所：得税30％、住民税9％）

※長期、短期ともに2037年（令和19年）まで復興特別所得税2.1％が課せられます。

確定申告は書類が多く必要になり、手間だと感じる方もいらっしゃるかもしれませんが、確定申告をすることで税金の控除があるなどメリットもあります。申告忘れを防ぐためにも、早めに準備を始めましょう。

※本コラムの内容は令和3年1月7日現在の法令等にもとづいております。年度の途中に新税制が成立した場合や、税制等が変更されるケースもありますのでご了承ください。また、詳細について知りたい方は、お近くの税務署や税理士などにご確認ください。