マンションの買い替えはどうすればいい？不動産購入で知っておきたいこと

気に入って購入したマンションなどの不動産でも、生活しているうちにライフスタイルと合わなくなり買い替えを検討する方は多いのではないでしょうか。マンションを新しく購入したい場合、どのようなことに気を付ければいいのでしょうか。

今回は不動産購入においてマンションの買い替えで気を付けたいポイントなどをご紹介いたします。

■マンションの買い替えのタイミング

・ライフステージの変化

マンションを買い替えるタイミングで最も多いのが「ライフステージの変化」です。結婚や出産で家族が増えたため広いマンションに買い替える、子どもが独立したため今よりも小さなマンションに買い替えるなどのケースが考えられます。

また、子どもの教育にお金をかけるためにローンを抑えたいなどの経済状況の変化も、マンションを買い替えるきっかけになります。

・築年数と住宅ローン

築年数が長くなってきた時も、マンションを買い替えるタイミングといえます。築年数が長くなるとマンションの資産価値は下がってしまいます。売却代金で現在の住宅ローンを返済できるなら、価値が下がり切る前に売却して新しいマンションに住みたいと考える人も多いようです。

・やはり春の買い替えが多い？

新生活が始まる春はマンションの買い替えが多いイメージがありますが、実際はそれほど多くありません。中古マンションの価格は季節による影響を受けにくく、春だからといってマンションの価格が下がることはないためです。

■マンションの買い替えには2通りある

マンションの買い替えには「売り先行」と「買い先行」の2通りがあります。

・売り先行

新居の購入よりも、現在のマンションの売却を優先する方法が「売り先行」です。

＜メリット＞

売り先行の主なメリットは以下の2つです。

• 先に売却代金が得られるため、住宅ローンの返済や新居の購入にいくら使えるかなどの資金計画を立てやすい
• 売却期限がないため、余裕を持って買い手と交渉が可能（希望に近い価格で売却できる）

＜デメリット＞

売り先行のデメリットには以下の3つがあります。

• 売却決定から引き渡しまでの期間で新居を決められなかった場合、仮住まいが必要になる
• 仮住まいを避けるために、妥協して新居を決めてしまう危険性がある
• 購入検討者から希望があれば、生活中にもかかわらず部屋の内覧に応じなければならない

・買い先行

「買い先行」とは、現在のマンションの売却よりも新居の購入を優先する方法です。

＜メリット＞

買い先行の主なメリットは以下の3つです。

• 新居が決まってからマンションを売却すれば良いため、新居探しに十分な時間を使える
• 仮住まいを探す必要がない
• 空室を内覧してもらえるため、早く売れる可能性が高くなる

＜デメリット＞

買い先行のデメリットには以下の2つがあります。

• マンションを売り急ぐため、売却額が相場よりも安くなりがち
• 売却するマンションのローンを完済していなかった場合、新居購入からマンション引き渡しまではローンが二重になる（ダブルローン）

・どちらの買い替え方法を選ぶべき？

A「結局、買い先行と売り先行のどちらを選べば良いですか？」

B「新居購入の資金計画をしっかり立てたいなら売り先行、資金計画にある程度余裕があり、理想の物件の条件が限定的に絞り込まれている場合は買い先行です。」

B「ただ、最も良い方法は「売り買い同時進行」です。この方法なら、ダブルローンや仮住まいを心配する必要がありません。ただし、売り買いのタイミングをあわせることはかなり難しくなる場合もあります。」

A「ダブルローンを避けられるのは、とても良いですね。」

■マンションの買い替えで知っておきたい知識

・買い替え特約は利用すべき？

買い替え特約とは、「今の家を売却できなければ、新居購入の契約を破棄できる」というものです。違約金の発生がないうえに、手付金も戻ってきます。買い先行の場合は、買い替え特約の利用がおすすめです。

ただし、買い手のリスクは抑えられる一方で売主にとっては契約が解除となるリスクがあるため、断られることも覚悟しておく必要があります。

・買取保証とは

買取保証とは、期限内にマンションを売却できなかった場合に不動産会社が買い取ってくれる制度です。ただし、売却額が相場価格の7〜8割になってしまうデメリットもあります。

・ローンが残っていても買い替えは可能

住宅ローンが残っていても、マンションを買い替えることはできます。その場合、売却代金でローンを一括返済するのが一般的です。

・住み替えローンとは

「住み替えローン」とは、マンションの売却代金で返済しきれなかった残債務を新居の住宅ローンに上乗せできる仕組みです。ただし、住み替えローンは審査が厳しいため、残債務の額が大きすぎる場合は利用できないこともあります。

■まとめ

マンションの買い替えを計画的に行えば、現在よりもローンの負担を減らしつつ、より良い物件に住み替えることも可能かもしれません。

また、現在お住まいのマンションの価値を事前に査定しておくことで、買い替えの計画も立てやすくなるでしょう。マンションの買い替えは大きなライフイベントですので、妥協することなく理想の買い替えを実現させてください。