マンションの売却後は確定申告が必要って本当？手順を解説！

マンションの売却をする際に、どのような申請が必要かお悩みの方はいらっしゃるのではないでしょうか。マンションの売却には確定申告が必要なケースと、必要ないケースが存在します。今回は確定申告の手続き方法や、不要なケースについてご紹介いたします。


■確定申告が必要になるケースは？

確定申告が必要になるケースは、不動産を売却して利益が発生した場合です。しかし、利益が発生していなくても、確定申告をしたほうがよい場合もあります。以下では、確定申告を行なったほうがよいケースと、確定申告を行わなかった場合のペナルティについて解説します。

・譲渡所得が出るかがポイント
不動産を売却して売却益が出た場合は、確定申告が義務付けられています。投資用や事業用のマンションだけではなく、個人の居住用のマンションも確定申告の対象です。

一方で、売却益が発生しない場合は、確定申告は原則不要です。。

・確定申告が不要でもしたほうがいいケースがある！？
確定申告をしたほうがよいケースは、不動産売却によって損失が生じた場合です。

損失が生じた場合であっても、損益通算や繰越控除などの税制優遇を受けられる場合には、確定申告が必要となります。
還付金が戻ってきたり税金が安く済んだりする場合があるため、損失が生じた場合は確定申告をするのがおすすめです。

・確定申告が必要なのにしないとどうなる？
確定申告が必要にもかかわらず手続きを行わなかった場合は、延滞税や無申告税、重加算税などの税金が課されます。

これらのペナルティは確定申告の期間を過ぎただけでも対象となってしまうため、必ず期間内に行うようにしましょう。確定申告の時期は、売却翌年の2月中頃～3月中頃です。

■マンション売却後の確定申告の手順

A「確定申告は自分でできるのですか？」
B「はい、できますよ。まずは必要書類を準備して、流れを把握しましょう」

・確定申告に必要な書類
確定申告のために用意する基本的な書類は、以下の6種類です。

書類の数や種類は、不動産の売却状態によっても異なることがあります。

＜自分で用意する書類＞
自分で用意する主な書類は、「売却物件の売買契約書（コピー）」と「売却物件の購入時の売買契約書/建築当時の請負契約書（コピー）」「仲介手数料や印紙税などの領収書」などです。

売買契約書は、売却時と購入時の両方が必要です。売却ではなく注文住宅の場合は、売買契約書の代わりに請負契約書を用意しましょう。

＜税務署から取り寄せる書類＞
税務署から取り寄せる書類は、「確定申告書B」と「申告書第三表（分離課税用）」「譲渡所得の内訳書」の3つです。

これらの書類は税務署以外にも、確定申告会場や国税庁サイトから取得できます。

・確定申告の流れ
必要書類を用意した後は、申告書を作成し、税務署に提出します。

申告書の書き方がわからない場合は、税理士による無料相談会を利用してみるとよいでしょう。ただし、無料相談会の混雑を避けたい方は、税務署のホームページで調べてみるのがおすすめです。

税務署への提出方法は、税務署や確定申告会場に直接足を運び提出する方法や郵送、電子申告（e-tax）などさまざまです。ただしe-taxを利用する場合は、事前に電子申告等開始届出書を税務署に提出する必要があります。

・課税譲渡所得金額の計算方法

課税譲渡所得金額とは売却益のことです。課税譲渡所得金額の計算式は、「課税譲渡所得金額＝譲渡価額-（取得費＋譲渡費用）-特別控除額」です。

取得費とは不動産を手に入れるときにかかった費用のことです。取得費として計上できるのは、土地・建物の購入代金や建築代金や仲介手数料などの合計額です。

計算式からわかる通り、譲渡価額がそのまま売却益になるわけではありません。譲渡価額が高額でも、取得費や譲渡費用などを引くとマイナス（売却損）になる場合もあります。

・取得費の計算方法

取得費の計算方法は、「概算法」と「実額法」の2つです。

概算法とは、売却価格の5％を取得費とする方法です。取得費の証明に必要である売買契約書がない場合や、購入代金が不明な場合に用いられます。

もう一つの実額法とは、土地と建物の購入代金と取得にかかった各費用から、建物の減価償却費を差し引く方法です。

減価償却費とは、簡単に言うと、ものの価値の減少を表す費用であり、「減価償却費＝建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」で計算できます。

取得費の計算は、より細かく算出できる実額法を利用するのが一般的です。


■まとめ

マンションを売却した際に利益が発生した場合は、確定申告が必要です。確定申告をしないと、ペナルティの対象となるため、必ず期間内に申告しましょう。売却損の場合、義務ではありませんが、申告をすると税金の負担が軽くなったり還付金が返ってきたりする可能性があります。そのため、マンション売却後は、利益や損失関係なく確定申告をするのがおすすめです。

※本コラムの内容は令和4年2月14日現在の法令などに基づいております。年度の途中に新税制が成立した場合や、税制などが変更されるケースもありますのでご了承ください。 また、詳細について知りたい方は、お近くの税務署や税理士などにご確認ください。