売却した住宅でトラブル！？対応や責任はどうなる？

マンションや戸建て住宅を売却した後、何らかのトラブルが発生した場合、どうなるのでしょうか。引き渡し後にクレームなどが入ると、対応に困る可能性があります。これから住宅を売却する予定がある方は、売却後の対応についても知っておきましょう。

今回は、売却後の住宅でトラブルが発生した場合の対応についてご紹介します。

■売却した住宅のトラブルで多い理由

売却した住宅ではどのようなトラブルが多いのでしょうか。こちらで3つご紹介します。

・付帯設備の不具合

付帯設備とは、建物に付いている設備のことで、水回りや給湯器、冷暖房などを指します。たとえ、売却以前は問題なく使えていたとしても、売却後に問題が発生しないとは言い切れません。水回りは設備そのもの以外に、給排水管にも注意が必要です。

・シロアリによる被害

木造住宅でのトラブルで多いのがシロアリです。見た目はきれいでも、実は被害に遭っていたというケースも多くあります。シロアリは住宅の基礎に影響を及ぼすので、被害に遭っていた場合は大規模な修繕が必要です。防蟻工事をしていない、または売却を開始してから期間が空いている物件は被害に遭っていないか早めに確認しておきましょう。

・住宅の破損

経年劣化によって住宅にヒビや破損が生じることもあります。特に、雨漏りは報告されることが多いトラブルの一つです。ヒビなどは見た目で判断できるので、事前に住宅の内側だけでなく、外側からも確認しておきましょう。

また、壁紙に雨染みが出ている場合も要注意です。雨漏りは放置すると住宅の基礎部分を腐らせてしまうため、発覚した場合は速やかに対処する必要があります。

■売却した不動産の責任について

A「新しい家に引っ越すから前の家を売ることにしたんだけど、もしトラブルが起きたらどうしよう」

B「何か不安な理由でもあるの？」

A「買い手は見つかったんだけど、売ってからトラブルになったって話を聞いちゃって...」

B「確かにそれは不安だね。でも契約内容によって責任がどうなるかは変わるから、まずは契約内容をよく確認しよう！」

これまで住宅で発生した問題は「瑕疵（かし）担保責任」という名前で、住宅の欠陥は売主が責任を負う必要がありました。

2020年４月1日の民法改正により、瑕疵担保責任は「契約不適合責任」という名前になっており、内容も大幅な変更（目的物の修補、取替、不足部分の引渡しの請求権、代金減額請求権が追加）がありました。

個人間の売買では過去の瑕疵担保責任同様、契約不適合責任も「任意規定」であり、契約書に契約不適合責任の扱いについて責任を負わない旨を記載することも可能ですが、買主様にとっても支払う金額は高額ですから、不動産会社と慎重に打合せを行いリスクを負い過ぎないよう契約書等は作成してもらいましょう。

■売却後のトラブルを防ぐには

売却後のトラブルを防ぐには以下の4点を押さえておきましょう。

・建物状況調査（インスペクション）を行う

建物状況調査（インスペクション）は、住宅診断のことで、建築士が住宅の状態を確認し、劣化状況や欠陥の有無を確認することが可能です。販売活動の前に住宅の詳細な状態を把握できるので、買い手に住宅の状態を説明できるようになり、契約書の内容と食い違いを防ぐ効果があります。

・物件の状態を告知する

物件の売買には売買契約書が必要ですが、契約書の中には特約・容認事項を記載することも可能です。ここに自身が認識している不動産の欠陥・不具合等、理解を得たい内容を記載（告知）しておくのが大切です。また、設備などの故障に対しても、責任は負わない旨を不動産会社と相談のうえ、免責事項として記載しておくのもよいでしょう。

・中古物件の扱いに慣れた不動産会社を利用する

個人間の売買では、トラブルの解決もこじれてしまう可能性があります。そのため、個人間ではなく、不動産会社に買い取りを行なってもらうことでトラブルを回避することもできます。ただし、対応は不動産会社によって差があるので、中古物件の仲介や買い取りを得意とする不動産会社に依頼することをおすすめします。

・1人で対応をしようとするのは避ける

万が一トラブルが発生した場合、1人で対応するのは避けましょう。不動産のトラブルは素人では判断が難しいことも多く、専門家のサポートが必要です。不動産会社で仲介してもらった場合は、まず連絡を入れましょう。また、地方自治体には不動産取引トラブル専門の相談窓口があるので、そちらに連絡するのもおすすめです。

■まとめ

中古住宅の売買は仲介会社を通さず、個人間だけで行うとさまざまなリスクに対する備えができません。信用できる不動産会社に仲介を依頼したり、状況によっては不動産会社に買い取ってもらったりすることで、トラブルを予防しながらスムーズな取引ができるようになるでしょう。住宅の売却を考えている方は、ぜひ専門家の力を借りることをおすすめします。